O investimento imobiliário é apontado muitas vezes como uma forma de aplicar e multiplicar poupanças. Mas será mesmo assim? E de quanto dinheiro vai precisar para investir em imóveis e obter rendimentos?

Os últimos anos foram bons para o mercado imobiliário e, em cidades como Lisboa e Porto, o preço das casas atingiu valores elevados. Investir para vender ou colocar imóveis no mercado de arrendamento – dado que o valor das rendas também subiu – parece um bom negócio.

Com as taxas de juro baixas, o investimento em imobiliário surgiu como uma alternativa para aplicar poupanças ou para aumentar o património. Mas será mesmo assim?

Antes de começar a procurar anúncios de casas à venda, há alguns aspetos que deve ter em conta.

Investimento imobiliário: dicas para começar

Antes de investir, seja em imóveis, ações ou até nos tradicionais depósitos a prazo, deve tentar perceber qual o seu perfil de investidor.

É um investidor conservador, ou seja, não gosta de correr riscos e quer ter a certeza que não vai perder dinheiro? Ou está disposto a arriscar para ter mais rentabilidade, mesmo que isso implique algumas perdas? Quanto espera ganhar? E em quanto tempo?

A resposta a estas questões é essencial para perceber se quer realmente aplicar dinheiro em imóveis e qual o tipo de investimento imobiliário mais indicado para si.

Seja qual for o seu perfil, e independentemente das suas expetativas, nunca se esqueça da regra mais importante: diversificar o investimento, reduzindo assim a probabilidade de perdas.

Informação diminui o risco

Se pensa em fazer este tipo de investimento e não tem experiência, é aconselhável que se se aconselhe junto de alguém com conhecimento na matéria e que avalie bem as tendências do mercado.

Um exemplo: até ao início de 2020, o investimento em imobiliário para Alojamento Local parecia ser uma ótima ideia. Mas a pandemia e a quebra no turismo levaram a que milhares de casas ficassem vazias e muitos investidores deixaram de ter rentabilidade. Outros, que tinham contraído crédito para investir, sentiram ainda mais dificuldades.

Outro exemplo: sabia que, devido aos vários confinamentos, as casas sem varanda ou terraço tornaram-se menos atrativas? E que as zonas rurais, onde é possível estar em teletrabalho e em contacto com a natureza tiveram mais procura?

Informe-se sobre as tendências do mercado, procure zonas com potencial de valorização e imóveis com características que vão ao encontro das necessidades dos potenciais compradores ou arrendatários.

O risco está sempre lá e nenhum investimento é 100% garantido, mas ter informação ajuda muito.

Investimento imobiliário: como fazer

O investimento imobiliário faz-se, de uma forma geral, de três formas: comprar um imóvel para o voltar a vender, para reabilitar ou para arrendar.

Em qualquer dos casos, tenha em mente que o rendimento não é garantido ou, pelo menos, imediato.

Em todas as opções têm de contar também com a carga fiscal associada à compra de imóveis: mais-valias, no caso da compra e venda; IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis), IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto de Selo são impostos igualmente associados à compra e propriedade de imóveis.

Além disso, terá sempre de incluir no seu orçamento seguros e outras despesas de manutenção, caso pretenda manter o imóvel ou colocá-lo em arrendamento.

A boa notícia é que também existem alguns benefícios fiscais para quem investe, por exemplo, na reabilitação para habitação ou opta pelo arrendamento acessível.

Assim, antes de investir, analise qual a opção mais vantajosa para o seu caso e para o valor que quer investir.

Como investir com pouco dinheiro

Quando se fala em investimento imobiliário, pensa-se em milhares ou milhões de euros, isto é, em valores que não estão ao alcance da maioria das pessoas.

Fazer um crédito habitação para investir pode ser uma opção, mas coloca-se sempre a questão de garantir que o imóvel é suficientemente rentável para poder pagar a prestação e outras despesas e ainda obter lucro.

Ou seja, esta também não é uma opção que se adeque a todas as bolsas. E, por isso, deve ser bem ponderada.

Crowdfunding imobiliário

Uma das formas de investir em imobiliário com pouco dinheiro é participar numa plataforma de crowdfunding imobiliário.

Neste caso, há que avaliar não só se a plataforma é credível, como a própria rentabilidade do investimento.

O financiamento colaborativo está regulamentado pelo Decreto-lei 102/2015 e as plataformas de financiamento colaborativo de capital ou por empréstimo têm de estar registadas na Comissão de Mercado de Valores Imobiliários (CMVM). Estão, por isso, sob supervisão desta entidade.

No financiamento colaborativo de capital, os investidores financiam um projeto empresarial ou de investimento e são depois remunerados através da participação no respetivo capital social, distribuição de dividendos ou partilha de lucros.

No caso do financiamento colaborativo por empréstimo, a remuneração é feita através do pagamento de juros, cujo valor é fixado no momento da angariação. Para captar investidores, a taxa de juro é superior à que é paga, por exemplo, pelos depósitos bancários.

As plataformas de crowdfunding imobiliário aceitam investimentos a partir de 50 euros. Quanto maior é o investimento, maior será a remuneração. Se quer perceber como funcionam, comece com algumas dezenas de euros e veja se compensa.

Tenha em atenção que este tipo de investimento comporta riscos. Além de não existir garantia sobre o capital investido, pode não obter o rendimento esperado.

Fundos de investimento imobiliário 

O princípio é semelhante, mas o enquadramento legislativo e o funcionamento são diferentes. Nos fundos de investimento imobiliário também há uma agregação de investimentos feitos por diversas pessoas ou entidades, mas existem outras regras.

Enquanto no crowdfunding está a investir num imóvel em concreto, nos fundos existe uma diversificação, já que os investimentos abrangem imóveis em segmentos tão diferentes como habitação, hotelaria, escritórios ou centros comerciais. A diversificação do risco é, aliás, uma das vantagens destes fundos: os investimentos menos rentáveis são compensados por outros.

Os fundos imobiliários também são regulados pela CMVM, tendo, por isso, regras e supervisão definidos.

Para investir é necessário subscrever as chamadas Unidades de Participação, que são como “ações” desse fundo: quantas mais comprar, maior será a sua participação no fundo e maior será depois a remuneração recebida. Ou seja, os lucros dos fundos são divididos de acordo com o montante que aplicou.

Além de poder gastar menos do que gastaria se comprasse um imóvel, também não terá de se preocupar com os impostos ou com despesas de manutenção. Os fundos de investimento têm uma gestão profissional, que toma as decisões necessárias.

Uma das desvantagens é o facto de a rentabilidade não ser garantida. O valor dos investimentos sofre oscilações, o que significa que não vai ganhar sempre o mesmo. Além disso, não existe garantia de capital, o que quer dizer que pode perder o dinheiro que aplicou.

Assim, antes de aplicar as suas poupanças num fundo de investimento imobiliário deve perceber como funciona. A consulta do prospeto do fundo é essencial para perceber as condições, vantagens e desvantagens deste tipo de investimento.

A dica do especialista 

Começar a investir em imobiliário tem de ser uma decisão pensada, tendo em conta diversos fatores, como o seu perfil de investidor, capacidade financeira ou a sua expetativa de rentabilidade.

“Independentemente do que fizer, faça-o com base em dados concretos e recorra a consultores com créditos firmados na área. Especialmente se estiver a começar a investir em imóveis e não for um investidor experiente”. Este é o conselho deixado por Artur Mariano, autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”, num artigo de opinião publicado no Diário Imobiliário.

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.

Fonte: Doutor Finanças